Coaching I
L\'indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 2éme trimestre 2010 est paru le 22 juillet 2010 avec une valeur de 118.26.
Cet indice remplace la moyenne sur 4 trimestres (dite \"moyenne associée\") de l\'indice du coût de la construction (ICC), qui servait de référence jusqu\'au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d\'habitation.
Le calcul de l\'ICC est effectué chaque trimestre à partir d\'un échantillon représentatif retraçant l\'évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs, suivie au travers de 320 dossiers.
L\'IRL, qui ne s\'applique de manière obligatoire qu\'aux baux de logements non meublés ou meublés loués à titre d\'habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l\'ICC, pour 60% de l\'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l\'indice des prix de l\'entretien et de l\'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante.
By SOUIED Valerie (SIEGE\VSouied)
La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions n°2009-323 du 25 mars 2009 a instauré un droit de préemption des copropriétaires lors de la vente de lot exclusivement à usage de stationnement.
Cette loi a inséré un nouvel article 8-1 à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel, « le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété.
Dans ce cas, le vendeur doit, préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots à usage de stationnement, faire connaître au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son intention de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Cette information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification. »
Cette mesure ne concerne donc que les immeubles dont le règlement de copropriété comporte une clause expresse en ce sens et dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement
Le vendeur devra alors notifier au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception, son intention de vendre son lot à usage de stationnement, en indiquant le prix et les conditions de la vente.
Il appartiendra alors, à ce dernier, de transmettre cette information par LRAR à chaque copropriétaire aux frais du vendeur. Celle-ci vaudra offre de vente au profit de tous les copropriétaires, pendant deux mois à compter de sa notification.
Précisons que ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque le lot à usage de stationnement est vendu en même temps que le lot principal du copropriétaire.
L'indice INSEE du coût de la construction (ICC) du 1er 2010 est paru le 8 janvier 2010 avec une valeur de 1508.
Cet indice (ICC) sert de référence pour les révisions annuelles des loyers des baux commerciaux
La plus-value immobilière est un impôt à payer par le vendeur lors de la cession d'un bien à titre onéreux.
Son calcul intègre différents paramètres et certains biens ne rentrent pas dans le champ d'application de la plus-value,
explications….
Définition
La plus-value est la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition. Elle résulte aussi de la différence entre le prix de vente d’un bien reçu par donation ou par héritage et celui indiqué dans un acte de donation ou de succession. Elle existe en cas de cession à titre onéreux.
Les biens imposables
• Les immeubles bâtis (appartements, maisons, fermes, propriétés…) ou non bâtis (terre, vignes, forêts…).
• les droits afférents aux immeubles (usufruit, nue-propriété, servitudes)
• les parts de sociétés immobilières
Les biens exonérés
• Les immeubles constituant l’habitation principale du vendeur ainsi que leurs dépendances immédiates
• Les immeubles frappés d’expropriation et pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée.
• Les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées.
• Les immeubles dont le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.
• Les immeubles détenus depuis plus de 15 ans
• Les parts de sociétés immobilières détenues depuis plus de 15ans
• Une exonération particulière est prévue pour certains contribuables non-résidents et varie en fonction des conventions passées entre La France et le pays dans lequel vit le contribuable.
La détermination de la plus-value
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Mais certains éléments viennent de déduction. En ce qui concerne le prix de cession, celui-ci peut être réduit du montant de la TVA acquittée par le vendeur. Il suffit alors de présenter le justificatif. Un certain nombre de frais, à la charge du vendeur comme la réalisation des diagnostics obligatoires (métré Carrez, diagnostic de performance énergétique, et dans certains cas amiante, plomb, termites, diagnostics de gaz et d’électricité…)peuvent être retranchés. En cas de crédit et d’hypothèque, le vendeur bénéficie aussi du remboursement des frais de mainlevée. Si le bien a été acquis par donation et que les frais de donation ont été payés par le donataire, le montant des droits peut être déduit. Par ailleurs, les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent aussi venir en déduction soit pour leur montant réel sous certaines conditions, soit forfaitairement à 15% du prix d’acquisition sous réserve que le bien soit détenu au moins depuis cinq ans et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti.
Les abattements
Deux abattements entrent en ligne de compte. D’une part, l’abattement de 1 000 €. D’autre part, celui pour durée de détention qui est de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année.
Un taux unique de 28,1%
Une fois les abattements et minorations déduits du prix de cession, un taux forfaitaire de 16% est appliqué auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux qui s’élèvent à 12,1%.
Attention : Un prélèvement à la source
C’est le notaire qui effectue le calcul de la plus value et qui effectue le règlement. Il déduit du prix de vente les plus-values et verse cette somme à la conservation des hypothèques lors de la publication de l’acte notarié. Le vendeur n’a donc qu’à signer les papiers fournis par le notaire.
Celui-ci est obligatoire avant la signature d’un avant contrat et à la charge du vendeur
O Diagnostic Amiante
Obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
L'amiante, matériau minéral, a été très utilisée dans le bâtiment pour ses qualités de solidité et de résistance au feu. On sait aujourd'hui que les matériaux contenant de l'amiante (MPCA) sont dangereux pour la santé et peuvent provoquer des maladies pulmonaires graves, notamment de type cancéreux. Aussi l'amiante est interdit sur le territoire national depuis le 1er janvier 1997.
Validité : 30 ans
Textes de loi relatifs au diagnostic Amiante:
Décrets : 07/02/1996, 12/09/1997, 13/09/2001 et 31/05/2002
Arrêté du 02/01/2002
Norme NFX 46-020
Décret n° 2006-761 du 30/06/2006
Circulaire interministérielle DGS/2006-271 et 2006-48 UHC/QC1 du 14/06/2006
O Diagnostic Plomb
Obligatoire pour les immeubles datant d'avant le 1er juillet 1949.
Cette obligation est apparue dans le cadre de la lutte contre le saturnisme, maladie liée au plomb contenu notamment dans les peintures anciennes. Avant toute vente de bien immobilier, le propriétaire a l'obligation de faire établir un Diagnostic plomb. Grâce à ce diagnostic immobilier, le propriétaire obtient un Constat des Risques d'Exposition au Plomb (CREP). Ce document doit obligatoirement figurer au dossier de vente du bien. Le plomb ne doit pas dépasser le seuil de 1mg/cm2 d'après le seuil fixé par la loi.
Validité : 1 an
Textes de loi relatifs au diagnostic plomb:
Décret n° 2006-474
Arrêtés du 25/04/2006
O Diagnostic Termites
Obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral (se renseigner auprès de la mairie).
Validité : 6 mois
Textes de loi relatifs au diagnostic termites :
Loi 99-471 du 08/06/1999
Décret 2000-613 du 03/07/2000
Arrêté du 10/08/2000
Norme NF P 03-200
O Métrage / Loi Carrez
Depuis 1997, la vente d'un lot de copropriété qui représente une superficie supérieure à 8m² vous oblige à indiquer la superficie privative lors de la signature de votre promesse de vente (compromis de vente).
Validité : permanente (sauf en cas de modifications intérieures)
Textes de loi relatifs à la loi Carrez:
Loi 96-1107 du 18/12/1996
Décret 97-53 du 23/05/1997
O Diagnostic Gaz
A compter du 1er novembre 2007, un "diagnostic gaz" est requis pour toute opération de vente concernant tous les biens à usage d’habitation dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.
Cet état de l’installation intérieure de gaz dont la durée de validité est limitée à 3 ans comprend :
- l ’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz
- l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires
- l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.
O DPE : Diagnostic de Performance Energétique locatif
Obligatoire pour toutes locations de biens immobiliers à compter du 1er juillet 2007..
Le diagnostic de performance énergétique (diagnostic DPE) réalisé par des professionnels permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués.
La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante :
• une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures neuves)
• une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.
Cette estimation des consommations d'énergie est établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le bilan énergétique comprend également des recommandations techniques qui permettent à l'acquéreur, au propriétaire, ou au locataire de connaître les mesures les plus efficaces pour économiser l'énergie.
Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendent très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne peuvent ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.
Validité : Le DPE a une durée de validité de 10 ans. A l'issu du DPE une note
de 'A' à 'G' est attribuée
Textes de loi relatifs au diagnostic DPE :
Loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004
Décret 2006-1147 du 14/10/2006
Arrêté SOCU0611881A du 15/10/2006
O ERNT : Etat des Risques Naturels et Technologiques (PPR)
Obligatoire pour toutes ventes de biens immobiliers à compter du 1er janvier 2006 situés dans des zones de sismicité ou des zones couvertes par un plan de prévention.
Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret. L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques naturels et technologiques (ERNT) réalisé par un expert bâtiment et fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret du 15 février 2005 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques.
A défaut d'annexion de l'état des risques naturels ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer pour le locataire.
Validité : 6 mois
Code de l’environnement, art. L.125-5 :
Article 77 de la loi n°2003-699 du 30 juillet 2003
O Diagnostics Electrique
Obligatoire à partir du O1 janvier 2OO9, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, un état de l’installation intérieure d’électricité, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans, est produit en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux
A l’instar du diagnostic gaz, l’état d’installation intérieure électrique à vocation informative sans obligation de travaux et logiquement d’une durée de validité de trois ans (qui sera confirmée vraisemblablement officiellement ultérieurement), ne concerne que les logements et leurs dépendances et ne porte que sur les parties privatives, à l’exclusion des parties communes, lorsque la vente affère à un lot de copropriété. Il est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité.
loi ENL du 13 juillet 2006
Articles L 271-4 à L 271-6
O L’assainissement
Ce Diagnostic sera en vigueur en principe en janvier 2013. Il concerne tous les immeubles d’habitation non raccordés au réseau public d collecte des eaux usées.
SP, art. L. 1331-11-1 C.constr. et hab ., L.271-4-8e :
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